徐颢菲

学校招生质量有所提升采取中等职业学校和普通高中同批次并行招生等措施，是稳定中等职业学校招生规模的有效办法，事实上一些地方已经开始落实。

9月30日，财政部、税务总局表示，为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。购房者每月可少还47.33元，总还款额减少1.42万元。

不过，在他看来，上述政策的调整主要针对刚性住房需求，在更好地满足改善性住房需求上，还有进一步调整与优化的空间，二套房贷利率下限以及二套公积金贷款利率也应该进行适当下调。董希淼表示，今年以来，金融管理部门两次调整首套房贷利率下限并下调首套房公积金贷款利率。植信投资研究院资深研究员马泓认为，下调首套个人住房公积金贷款利率有助于房地产市场尽快实现三稳目标。公积金贷款利率本身就低，本次调降15个基点，幅度较大。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

值得注意的是，此次下调为央行时隔7年(2015年8月)首次下调首套个人住房公积金贷款利率。与此同时，5年期以上LPR三次下调，商业银行加大、加快住房贷款投放，居民住房消费需求得到了更好的满足。9月25日，郭毅对《华夏时报》记者分析，常州市的做法很有意义，过往，购房者将预售资金打到监管账户后，在市场各方的普遍意识中，这些钱已归属于房企。

业内人士认为，既要保交楼，也要适当纾困房企，两方面的问题要权衡，在不影响保交付的情况下，适当通过灵活措施给企业的流动性提供方便，保函也不失为一个良策。监管账户一直在被监管，只是从前默默隐匿于购房合同中，不少购房者并没有意识到监管账户的重要性，直至出现问题后，才开始追溯监管账户。目前，房企对重点监管资金的支取有许多硬性条件，要严格遵守工程建设节点，甚至要通过第三方审价机构审核。譬如，海口不仅要求在醒目处公示账户，还强调销售方要尽到告知义务，告知账户信息，告知全额存入，同时，对中介机构也提出同样要求。

记者注意到，今年以来，最早提出在售楼处进行账户公示的是海口。打第一只怪：以公开化堵住漏洞预售资金的收支是一个闭环的过程，确定监管银行、购房者缴房款、企业申请支取、监管银行审核拨付等，这其中涉及到许多细节。

房企要按要求在售楼处公开监管账户信息——这是今年以来，许多城市在完善监管系统时新加入的一个细节要求。这样既能研判房企的真实施工节点，也能敦促房企将资金有效用于工程建设，这对保交楼具有积极意义。今年5月，长沙市发布的《关于支持刚性和改善型住房需求的通知》中显示，商品房预售资金监管银行不得拒绝接受合规的银行保函。目前，各地正在陆续公布对投标银行的要求。

招投标的做法，有利于对银行资质、管理能力、服务能力进行筛选。（文章来源：华夏时报） 标签： 预售资金 .content_biaoqian ,.content_biaoqian a ,.content_biaoqian a span{color:#fff !important;font-size:14px;}。中指研究院事业部总监陈文静对《华夏时报》记者表示，今年已出台预售资金监管政策的城市中，有超过1/3城市允许使用商业银行等金融机构出具的‘保函等额替换监管额度内资金，(通过这种方式)在保障项目建设完工的情况下，优化预售资金监管，提高开发企业现金使用效率。二是明确监管，从流程上全面发挥第三方的作用，贵阳引入第三方审价机构进入工程现场查勘进度、研判产值，常州不仅托管第三方负责资金收支，还约定预售资金归业主所有。

今年7月，杭州市发布监管银行招标公告时要求近3年内在经营活动中无重大违法违纪记录。贵阳市以外，今年8月3日，绍兴市镜湖新区开发建设办公室也发布了相关通知，表示由项目工作专班办公室牵头委托第三方机构出具支付意见后出具初步(拨付)意见。

既是参与方，也是监管方，同时还是敏感的利益关联方。不过，部分城市采取的保函措施，给房企提供了一个提前使用的途径。

9月中旬，武汉市就在新的意见稿中新加入了这一要求。而有城市企业可凭银行保函兑换等额监管资金。9月25日，郭毅对《华夏时报》记者表示，如果按照以楼栋为单位留存预售资金，那么就涉及到工程建设节点，譬如结构封顶等，拨付有限制。值得说明的是，常州市区别于目前国内大部分城市将预售资金按楼栋留存，常州对已售商品房按每套留存监管资金，常州市认为这种留存方式更有利于企业的现金流回款，方式更加合理。公开还体现对监管账户上。常州市认为，基于政府托管账户实施的预售资金监管，监督独立性更强、监管效率更高、风险隔离更好。

因此，部分城市通过保函的方式为企业提供资金支持，既能保证项目按时交付也能保证工程质量，这是推动市场稳健发展的科学措施。以武汉市为例，武汉市的预售资金监管政策以5年为限，2017年武汉市出台政策时，尚未要求商业银行招投标。

今年以来，各地出台的相关政策均对此提出明确要求，不仅对银行资质要考量，尤其指出将近年来有违规前科的银行排除在外，同时，会通过监管部门网站向社会公开招投标结果。据中指研究院不完全统计，截至9月29日，全国已出台的超800条房产政策中，涉及预售资金监管的约有109条。

但本质上，消费者购买的是期房，这些预售资金具有定金的内涵和本质，从某种意义上说，并不能真正属于房企。但在具体操作过程中，在管理方式上，为对企业的资金压力适当舒缓，让企业按时完成工程目标，相关部门对政策进行了科学调整。

今年以来，廊坊市永清县及保定市涞水县的多位业主，对《华夏时报》记者提到过他们在期房延期交付后复盘，发现监管账户有猫腻。同时，也能协助住建部门更好地管理首付资金，避免预售资金受到重重干扰后违规发放。今年9月13日，武汉市发布新的意见稿时，明确指出要公开招标，考量商业银行的资信状况、监管能力、服务水平。9月25日，郭毅表示，为保交楼和交好楼，预售资金的管理前期呈现收紧状态。

打第二只怪：引入第三方，扫除监管盲区预售资金的入账和支出，是确保预售资金全额打入和科学支出的两个关键环节。对拨付节点设定最多的是广西省来宾市，来宾市根据工程进度设定了8个拨付节点。

据了解，目前宁波、成都、长沙、沧州、海口、南京、长春、银川市三区范围(兴庆区、金凤区、西夏区)等地的相关政策中，均提到可以开具保函方式相应释放被监管预售资金。纵观来看，各地相关政策管理各环节的核心精神和关键词是公开，具体操作上执行能公开则公开的措施。

例如，沧州市住建局将项目土地成本、营销费用、财务成本、管理费用等列入非重点监管资金。记者了解到，关于预售资金监管方面的政策，近年来也时有推出，但今年保交楼背景下，预售监管资金整个链条中暴露出的一些问题浮出水面，亟待解决，这也是促使各地有关政策今年井喷式出台的主要原因之一。

打第三只怪：灵活支取助力保交楼，避免企业有钱难用目前，各地政策全部要求将预售资金全额存入监管账户，沧州、贵阳、儋州等多个城市对预售资金管理时，将其分为重点监管资金和非重点监管资金。譬如，区别于其他城市预售监管资金属于开发企业所有，常州在第三方合同中，将预售资金约定为业主所有，常州市认为，这种做法，监管账户资金的法律保护更强。每个链条都可能存在漏洞，各个链条相互协作时也可能出现信息不对称。短期来看，保交楼要求下，预售资金监管力度整体仍较为严格，但针对信用等级高的企业，灵活调整预售资金监管政策，能够更好地为企业补充资金流动性，提高预售资金使用效率。

银行要拨付，也要看专业第三方审价机构的审核情况。业内人士认为，应畅通对监管银行的投诉渠道，监管银行应和房企一样，要接受来自购房者和社会的监督。

今年2月，海口不仅在相关政策中提出要在售楼处公示，还作为最新监管文件的第二大项要求，单独列出，重点强调。从监管银行进场开始，商业银行若要成为监管银行，就必须经过公开招投标。

所谓重点监管资金，必须专款专用，保障工程建设，申请拨付的流程约束条件更高。目前，各地出台的预售资金监管政策，正在针对上述各环节的流程管理和细节规定补位。